朝8:30に自宅を出発して羽田までモノレールを使って向かいました。
何しろ大学院入学後忙しくて、各地を回る時間がなかったので、今年1月〜3月の出張ラッシュ(毎週2,3箇所くらい回っていた)以来、久々の出張です。今回の目的は2つあり、一つは3年ぶり熊本の中心市街地の実態などについて役所や商店街の方々と久々に意見交換すること、もう一つは一緒に行動する矢部さん(徳島大助教授)に黒壁の話を聞くことにあります。
さて、無事モノレールまではスムースに行きました。羽田についてeピックアップというANAの新しいサービスにより、ANAカードをかざすだけでチケットの自動発行という近未来的な感覚で結構満足していたのですが、当初とゲートが変わっているのに気づきました。当初は52番ゲートでラウンジなどが近いのでちょうどよかったとおもっていたら、60番ゲートに変更とのこと。とりあえず、熊本へのおみやげということで、個人的に大好きな「金つば」を購入。そして、10:30頃に手荷物検査を終えたので11:25発の出発時刻よりも余裕があったため、エアポートラウンジで11:00すぎまで飲み物を飲んだり、東洋経済を読んだりして時間をつぶす。東洋経済の特集記事では企業のお金の稼ぎ方みたいな、さおだけ屋はなぜつぶれないのか？的な特集で、ローソンの100円ショップはコンビニの売れ残り品であることを知る。
さて、11:00を過ぎたのでラウンジを出て60番ゲートまで行くと、再度ゲートの変更があり、109番ゲートに向かう。羽田が2ターミナル制に移行することで、搭乗のほとんどが搭乗橋からできるようになったはずが、久々にバスで飛行機まで行くことになったのです。早速、リムジンバスに乗り込んで飛行機まで移動。機体はB-767-300。大学院のマーケティングの産業分析のグループワークで飛行機業界分析をしたこともあり、少し飛行機の機体にも興味を持つようになったのです。
強い偏西風の影響で到着時刻が10分〜20分ほど遅くなり、13:15前後到着予定アナウンス。機内では、矢部さんから送っていただいた、黒壁関係のレポートや論文を読んで過ごしました。
熊本空港到着後、リムジンバスに乗り込み市内へ。鶴屋(熊本中心街のデパート)前でバスを降りて、そのまま下通りに入ると、アーケードの架け替え工事の真っ最中でした。先に進んでダイエーの角を曲がると城見町通り。4年ぶりの城見町通りはほとんど変わっていませんでした。南酒店をのぞくと既に矢部さんは到着されて、すぐにアポイントメントをとってもらっていた市役所へ向かいました。
市役所では、商工課ならびに会議所の方が準備をして待ってくださっておりました。熊本市内の状況、大型店出店状況、中心市街地地区の合同事業、TMOの役割などに関してじっくりと3時間近く教えていただきました。
そして5時にはヒアリングを終えると7時からの懇親会まで時間があったので、カメラを片手に上通りのほうまで足を伸ばしました。上通りの入り口には鶴屋の新しい商業施設(New-S)が出来、4年前にはなかったホテル日航熊本も出現するなどかなり新鮮なところがありました。下通りよりも比較的物販が中心の商店街で、最近では商店街でのedy導入で名前を聞く機会も結構あります。以前にブログで小売などでのedyの効果については考えたことがあるので、気になる方は検索してください。
また上通りの商店街の中でも、空き店舗を鶴屋が借り上げてテナントを入れていると思われる"BrooksBrothers"の店舗を発見。以前、大阪・心斎橋で大丸が同様の事業を展開しているのに驚きましたが、鶴屋も同様の事業をされているのに驚かされました。もしかすると全国的にそれなりに取り組まれている事業ケースのなのかもしれません。その途中で裏路地に入り、話題の上の裏通りに出ると、こじゃれたお店がかなりあるのに驚きました。裏原宿的な雰囲気で、物販や飲食などの様々なセンスのあるお店が出ていました。しかも一部だけでなく、上通りから一本入ったエリア一体でそのようなお店がちょこちょことあり、夜になるとかなり賑わって行列が出来ている飲食店までありました。
上通りのメインストリートには百貨店や老舗店舗、ブランドショップなどが集積している感じですか、上の裏通りには若いセンスをもった店舗が集積をしており、近接エリア内での効果的なターゲット層の違う顧客をつかんでいる感じを受けました。
あっという間に時間が過ぎてしまい、慌てて上通りから下通りに戻り、懇親会に向かいました。さきほどの会議所の方々とも合流し、色々とお聞きすることができました。地方都市特有の終電のない夜を過ごし、かなり遅くにホテルに帰りました。あわただしい中にもかなり充実した1日でした。
■熊本出張中コラム� �土地の所有と利用(経営)の分離(長浜のケース分析を踏まえて)
中心市街地活性化がしばしば語られる、土地所有者たちの非積極的投資志向などが衰退を引き起こしているという意見。長浜地区も同様の環境にあったようです。日本の土地所有者は、戦後40年以上に渡り継続的に成長を遂げてきた土地資産価値上昇の経験から、土地は持っておくだけで価値を上げてゆける(キャピタルゲイン)資産として考えられてきました。そのため、日本では土地活用による利益、家賃収入などに関しては土地から得られる利益(インカムゲイン)としては相対的に重要視されなかったと言えます。いくらで土地を買って、今資産価値はいくらなのか、そういう見方が土地に対して一般的にされていたのです。
その影響もあって所有地で商業などを行っているケースの多い中心市街地では、空き店舗後にも土地を売却したりすることも少ないばかりか、インカムゲイン志向が低いためにテナントを入れることにも消極的なケースがあります。テナントとの問題などを苦慮している、という理由も指摘されています。
長浜では、このような問題に対して、第三セクターの黒壁が展開したガラス工芸をはじめとする店舗展開により、休眠化していた土地利用を促し、インカムゲインによる収入を中心市街地商業者兼地権者たちが得ることが出来るようになったようです。矢部さんの論文では商業者ではなく、青年会議所(JC)の理事長経験者などの郊外で事業会社を持っていた方々(つまり土地所有をしていない)が、土地利用の担い手として実績を上げたことが、土地の所有と利用の分離を生み出す上で大きなインパクトとなったと書かれています。
企業経営においても、所有と経営の分離の話は出てきますが、A.チャンドラー「経営者の時代」によれば、企業の所有と経営の分離にはいくつかの流れがあります。1つは経営の専門性の高度化です。単一事業だけを営む企業ではそれほど求められなかったマネジメントの専門性が、複数事業単位ならびに階層制組織化してゆく中で、資本を持っている者が直接的に経営をすることが能力的に難しくなってしまう事態が訪れたということです。自分よりもうまく経営できる者に経営させたほうが、自分がえる利益が大きくなった際に、所有と経営との間に分離が発生したということ。もう1つは、所有者の増加であり、事業に必要な投資資本が内部調達できなくなり、外部からの増資などを通じた資金調達を行う機会が増加し一部の資本家が企業を所有するのではなくなった際に、エージェントとしてプロの経営者を雇う形態が出てきたと指摘されています。
おそらく、土地利用においても似たような変化が生まれてきているのかもしれません。旧来は、土地所有と利用が同一となっていて、中心市街地の商店街などはまさにその典型例でした。八百屋が自ら土地を持ち、その上で八百屋という商いをする。しかし土地利用である商い自体が難しくなって土地利用をやめる。つまりは単なる地権者として土地を持ち、その活用に関して理解が浅く、またそれに向けて事業を展開する土地利用のプロのような存在が現れにくかった。
そこに、黒壁は新しい観光産業を軸にした店舗展開で土地を借り上げて事業を展開し、成功を治める。つまりは、土地所有者に土地利用者として新しい利益をもたらす実績をつけ、土地所有と利用との分離が進んでいったと考えられるようです。土地利用のボトルネックは、�‥效詫�用で儲かることを重視しない、�¬姪櫃鯣鬚韻燭い箸いΔ箸海蹐砲△蠅泙靴拭�それを実際に成功ケースを見せることで、�‥效詫�用を任せることでより儲けられる、�¬姪�(リスク)よりもリターンが大きい、ことを確信できたのかと考えます。そこから土地利用のダイナミクスが生まれていったように見られます。
土地利用のダイナミクスに関しては、政策投資銀行の藻谷さんもいつもお話をお伺いすると真っ先に指摘される内容ですが、このような視点から活性化の取り組みを通じた構造的変化についてしっかりと分析を行うことは大変重要だと考えさせられました。個別の事業評価と共に、地域の土地所有や利用の構造にどのようなインパクトを与えているのか、それもかなり中長期戦略においては重要なポジションにある課題であると考えさせられました。
→明日は熊本出張二日目メモを書きます。
