経営からの地域再生・都市再生

商店街組織の常識・入門編 (No.848)

昨日、仙台経済同友会さん向けに商店街の抱える課題について、少し簡単に概略をまとめて説明したので、備忘録的なメモとしてご紹介します。最後に丸亀町に視察にいかれるということだったので、少しその話も入れています。

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■中小商業を取り巻く制度政策の変更
・戦前には、「百貨店規制」の百貨店法が制定。その後戦後も改正。
・戦後に入り百貨店法の規制にかからない「大型店規制」のため大店法が制定
・伊勢湾台風などを契機にして、商店街振興組合法が制定
　参考になるレポート「商店街振興組合法の成立過程とその意義」?満久・著
・1980年代には日米経済摩擦から、大店法撤廃の方向に。
・その前後から「コミュニティマート構想」など、地域に根付いた商業ということでまちづくりの視点が積極的に導入される。
・90年代から段階的規制緩和
・2000年を境目にしてまちづくり三法体制に移行
・2005年のまちづくり三法改正

■商店街組織の今
・商店街振興組合の収入は「割賦金収入」が基本。認可法人であり一定の公共福祉に寄与するという考え方から事業収入は取り扱いが困難であり、行政としては事業団体というよりは相互扶助組織として取り扱ってきている。
・そのため振興組合の主力事業は「アーケード」「カラー舗装」「街路灯」。そこにポイント事業、イベントなどのソフト系集客事業。
・主要自主財源である「割賦金(各加盟店からの負担金)」を元手にして補助金を活用して各種整備をやる。
・全てコストセンター事業(つまり収益にはならない経費支出型の事業)。稼ぐのは個々の商人という位置づけ。
・また、各店舗の営業活動/経営に関しては不可侵条約。となりがどのような商売の中身なのかも誰もわからない。
・経営が順風満帆な時代には良いが、今となっては商店街振興組合は単なる金食い虫。自分たちの経営にはダイレクトに関係ない経費としての組合費、アーケード負担金。組合員数は減少。
・また、先のハード整備に必要な資金の一部は借り入れを起こしたりしており、これらは理事が全て連帯保証人となっている。そのため、役員の引き受けても少なくなってきている。(役員は無報酬が基本)
・結果として、組合員の減少、役員の高齢化と引き受けての不在、収入の減少により新規事業ができず、さらにこれまでの負債の返済のめどが立たない。
・にもかかわらず、振興組合は組合なので、総会の全体合意制度。意志決定も遅く、いい時代の記憶から変わることができない高齢化した元役員などの組合員が「ごねる」ような状況も。意志決定がどんどんと遅くなり、さらに若手のやる気ある経営者は離れていく。
・結果として、振興組合は低迷を続ける。

■どういう商店街が元気か?
・70-80年代から自主事業財源事業に積極的に取り組んだ商店街。(駐車場やビルなどの不動産経営、カード事業、ポイント事業などを顧客還元ではなく、収益事業として取り組んだところ。一般的には集客のためのコストとしてやってしまったところが多く、それだと駄目)　→丸亀町、長崎浜んまち、東京武蔵小山など
・各店舗経営に介入し、事業システムの中に商店街組織を入れ込んだ。(自由が丘、長崎等のクレジットカード一本化、横浜元町の金融機関との一括融資交渉など)
・若手をぱしりとしてイベント要員とかだけに使うのではなく積極的に役職登用し、重鎮たちも「若手にチャレンジさせ、自分は何かあった時に場を収める」というような役割を強く認識している。
・店を続ける上で、商店街があることで明確に経営上プラスになる(つまり利益が増える、資金調達が行いやすい、など)という体制を作れるか否か。それによって存続も分かれるし、そういったことを効果的にやっている商店街には良い経営者も集まり、結果として活力が生まれる。
・逆に言うと、自主事業財源は全くなく既存事業者の負担金だけに依存しているところ、若手をただ使うだけのところ、店舗経営において商店街があって助かる、という状況になっていないところなどは当然ながら元気は失われる。つまり商店街の事業経営と効果的な人事循環、商売の主体の変化を作り出しているところは今でも元気。これは会社と一緒。

■本業の経営に関わること
・商店街自体も稼がないと駄目。割賦金依存は既に崩壊。しっかりと各店舗の事業に介入し、それらを効率化されたり、共に成長する中から収益を生み出していく健全なやり方に変える。
・個別店舗の経営悪化や従前債務問題(金融機関との問題)などを直視しないと、商店街の本格的な活性化は困難
・商店街組織自体も振興組合だけでなく、株式会社(一般事業会社やSPC)、政府系投融資、補助などを戦略的に活用していくことが求められている。つまり商店街経営全般に関わる勉強が必要。
・丸亀町とかが評価されるべきなのは、再開発事業や土地の所有と利用の分離という方法論の話ではなく、早期に自主事業財源を主体とした商店街を作ったこと(今は組合費依存率10%)、若手人材にその収益事業設計をさせる経験を積ませてきていること(先々代の商店街役員陣の時代から)、商店街の店舗経営者が構造的に抱える従前債務の解消、店舗経営のマネジメント会社による統合管理などにダイレクトに踏み込んだチャレンジにある。

第二回まちづくりの経営力養成講座Podcast「ゲスト:岡崎正信さん(合同会社MORIOKA3rings業務執行社員、オガール紫波事業部長)」 (No.847)

今回のゲストは、盛岡市で現代版家守事業を推進する3ringsや紫波町オガール紫波の事業を推進されている岡崎正信（おかざきまさのぶ）さんです。

■Podcast用ブログ
からお聞きいただくか、正式にはitunesに登録いただけると以後簡単です。

iTunesにて登録してお聞きになる方は、以下のiTunes PreviewからiTunesに登録いただくことが聞けます。（もしくは右サイドバーにある画像をiTunesにドラッグアンドドロップしていただく）

■iTunes Preview:まちづくりの経営力養成講座Podcast By 木下斉
http://itunes.apple.com/podcast/id388874163
（少し内容更新されるのに時間がかかります）

[岡崎さんの関係する団体のweb]
■Morioka 3rings
■家守事業：盛岡３ringsの取組み (No.824)
■オガール紫波

[岡崎正信さん略歴]
学歴
1991年岩手県立盛岡南高等学校普通科卒業
1995年日本大学理工学部土木工学科　土木材料研究室　卒業
2008年東洋大学大学院経済学研究科公民連携専攻　修了
職歴
1995年地域振興整備公団　入団　（東京本部都市再開発事業課配属）
1997年建設省都市局都市政策課へ出向　（中心市街地活性化法　政府提案）
2002年地域振興整備公団　退団　　現職に至る
2008年 MORIOKA3rings　業務執行社員、株式会社よんりん舎PPPプロジェクトマネージャー
2009年 CRA合同会社設立　代表社員　など

プログラムの概略は以下のとおり。

    前半
    (1)自己紹介
    (2)現代版家守について。3ringsの起こりと実績
    　・家主の考え方の転換。1フロア1事業者賃貸からの脱却
    　・新しいサービス業態にあわせたフロア設計や管理会社のあり方
    (3)紫波町のマネジメント事業
    　・再開発の内容
    　・地区の開発後のマネジメントを想定して配慮していること

    後半
    (1)総合特区の話題からまちのアセットマネジメントと規制の問題
    (2)BIDなとの特別区制度の活用と、持続可能なマネジメントの必要性
    (3)岡崎さんにとってのまちづくりとは何か?

iTunes Previewに登録されました。次回ゲスト予告。

今週から始めたPodcast、iTunes Previewに登録されました。
ここからもPodcastの更新情報や聞くことができますので、ご活用ください。

■iTunes Preview:まちづくりの経営力養成講座Podcast By 木下斉
http://itunes.apple.com/podcast/id388874163

さて、昨日第二回の対談を収録してきました。
ゲストは、盛岡市で現代版家守事業を推進する3ringsや紫波町オガール紫波の事業を推進されている岡崎正信（おかざきまさのぶ）さんです。

プログラムの概略は以下のとおり。

前半
(1)自己紹介
(2)現代版家守について。3ringsの起こりと実績
　・家主の考え方の転換。1フロア1事業者賃貸からの脱却
　・新しいサービス業態にあわせたフロア設計や管理会社のあり方
(3)紫波町のマネジメント事業
　・再開発の内容
　・地区の開発後のマネジメントを想定して配慮していること

後半
(1)総合特区の話題からまちのアセットマネジメントと規制の問題
(2)BIDなとの特別区制度の活用と、持続可能なマネジメントの必要性
(3)岡崎さんにとってのまちづくりとは何か?

来週明け更新予定です。

[岡崎正信さん略歴]
学歴
1991年岩手県立盛岡南高等学校普通科卒業
1995年日本大学理工学部土木工学科　土木材料研究室　卒業
2008年東洋大学大学院経済学研究科公民連携専攻　修了

職歴
1995年地域振興整備公団　入団　（東京本部都市再開発事業課配属）
1997年建設省都市局都市政策課へ出向　（中心市街地活性化法　政府提案）
2002年地域振興整備公団　退団　　現職に至る
2008年 MORIOKA3rings　業務執行社員、株式会社よんりん舎PPPプロジェクトマネージャー
2009年 CRA合同会社設立　代表社員　など

第一回まちづくりの経営力養成講座Podcast「ゲスト：矢部拓也さん(徳島大学准教授)」 (No.846)

前から検討しながら実行が遅れていたPodcastingですが、本日から開始します。

全国各地のまちづくりの現場で活躍されている方々との対談を発信するために、Podcastを始めます。私自身、様々なまちづくりの現場の方と共に事業に取り組ませていただいており、そのときの何気ない意見交換が大変重要な内容を含んでいることに気づきました。これをどのように発信しようかと考え、今回Podcastを始めるに至りました。とはいえ内容的は雑談的な緩い内容ですし、動画でもないので、まちづくり関係のお仕事をされている方々の「ながら作業」のお供にしていただく程度にして頂ければと思います。

（何より収録なども不慣れなところが沢山あり、台本たる台本もないままにやっています。また久々に自分の声を客観的に聞きましたが滑舌の悪さ、無用な声の大きさ等に閉口。お許し下さい。）

さて、第一回目のゲストは、「矢部拓也さん(徳島大学准教授、NPO法人まちづくり役場理事、一般社団法人まちづくり役場とくしま理事)」です。

■矢部拓也さんプロフィール

<参考URl>
■株式会社黒壁
■NPO法人まちづくり役場
■一般社団法人まちづくり役場とくしま

矢部さんとは私が高校生、矢部さんが大学院生時代からの、１０年来の付き合いです。大学院生時代に矢部さんは黒壁に関わり、今も黒壁グループのＮＰＯ法人まちづくり役場の理事もされています。また、一昨年には熊本城東マネジメントのプロジェクトを立ち上げ、昨年末には徳島においても一般社団法人まちづくり役場とくしまも立ち上げ、私も共に理事をさせて頂いております。

そんな現場と研究とを行き来する矢部さんと今回は意見交換をさせて頂きました。

お話した今回の概略は以下の通りです。当初は1時間に収める予定だったのですが、色々と話していましたら1時間35分の長さになってしまいました。

(1)長浜の株式会社黒壁の取り組みのポイント
・郊外事業者による中心部再生
・事業モデルの水平展開
・出向者の受け入れなど人材育成

(2)中心市街地活性化の改正点について
・なぜ中心市街地活性化が必要か?
・協議会制度の課題
・事業収益の重要性
・補助金支援の課題
・事業成果を上げるまちづく会社による事業水平展開の価値

■お聞きいただく方法お聞きいただくためには、2つ方法があります。以下の画像をiTunesにドロップアンドプロップで登録していただければ、内容が更新されると自動的に新しいファイルがダウンロードされます。

もしくは、以下のＵＲＬにアクセスして頂くとPodcasting用のブログに繋がります。そこでラジオのような再生機能がブログに生み込まれていますので、その再生ボタンを押していただくとお聞きいただくことができます。

■まちづくりの経営力養成講座Podcast(配信用ブログ）

木下斉・著[まちづくりの「経営力」養成講座]　全国書店にて発売中

既存顧客か新規顧客か。定住人口か交流人口か。 (No.845)

twitterで「既存顧客か新規顧客。定住人口か交流人口」といった選択について、少し盛り上がったので、ブログにも書きます。元々は観光地における店舗経営や商品開発の話が派生したのですが、一般的な議論でもよく出てくるので。

今のお客様の満足を得られない場合、新規顧客をいくらマーケティングコスト（チラシ巻いたり、DM打ったり、クーポンまいたり）を払って集めても、定着率が悪いため、いたちごっこ。結果的に、既存顧客に満足されてクチコミで顧客が拡大していくのと比較して低収益にならざるを得ません。結局のところ、拡大経済・低競争に慣れていると「既存顧客も多少の不満があっても、購入せざるを得ない」「新規顧客も自然に増加する」という感覚が普通になってしまい、「既存顧客の満足度をあげて、定着率を向上しよう」「どういう新規のお客様に来て頂き、満足して頂くか」という地道なことが面倒になってしまったりします。つまり「売れる時に売り逃げてしまおう」に近い感じですよね。

誤解を恐れず言うと、商店街とつきあっててご本人たちも仰りますが、商売人というは、基本が風見鶏的な感じなので、地道なこと、面倒なことが本当に不慣れな方が相当数います（勿論、そうではない方も多くいると思いますが）。まぁ人間そんなもんだといってしまうと、そんな気もしますが、際だって組織人の行動パターンとは異なります。なので、日々同じことをバカにせずに続けていくこと。また時に誘惑があっても、既存顧客を大切にしながら、次の顧客を開拓する、といったような論理的に器用なことはなかなか分かっていても、実行するのは難しいところがあります。

なので、いつも話していると「新しいお客さんこねーかな」という話になります。その日だけの新しいお客さんが沢山きてくれる方が、常に顧客満足を意識しながら文句言われつつ長くつきあうよりも楽だからです。

これは定住人口、交流人口の話にも繋がります。
結局既存顧客というのは定住されている方々が多いです。商店街でも商圏範囲の人たちが購買してくれるのは、定住人口・中間人口によって大きく左右されるわけです。つまりは、基本的に今いる人たちに対しての商売をちゃんとしないと、商売の基盤は安定しないということです。

ただ最近では「人口が減るから大変だ。商売もあがったり」みたいな話が出ます。ただこれは、自分たちの商圏範囲での人口減少を語っている訳ではなく、なんとなく減るというイメージ。なおかつその商圏内での占有率も既に低い（つまりは商圏内の人たちは、今現在も商店街で買い物していない）という状況にあって、多少の減少の影響なんて直接的にはほとんどなく、むしろ競合と比較された時に満足度が低くて来てくれないという問題の方が大きいわけです。けど、これも人口減少の責任に転嫁する。

で、ここで出てくるのが「定住人口が減少するんだから、交流人口だ」という議論です。つまり観光などで人を呼び寄せれば良いという話。ただ、地元の人でさえ不満な地域に、他地域の人を呼び寄せられるかといえば、地元以上の競争の激しい市場。「うちの椎茸は一番」みたいな話がありますが、日本全国そんな地域はあるし、「田園風景がすばらしい」というのもそんなところもどこにでもあります。つまり、比較対象をユーザーがネットやパンフレットを通じて全世界から比較して、自分の貴重な旅行の時間を使う先を決めるわけです。地元の日用品の競争でさえ勝てないのに、観光で喰っていけるだけの競争力を持つのは難しいわけです。一過性ではいけたとしても、持続するためには本当に大変です。ディズニーランドでさえ日々投資を繰り返して常に変化を生み出して飽きられないようにしているわけです。
昨今の中国人観光客誘致も同様です。今年の中国人観光客と来年の中国人観光客は別です。実際に誘致している長崎でも、去年はオリンピックブームがあってファイテンが売れたのに今年は全く売れない。化粧水とかも同様とのこと。嗜好がどんどん変化しているわけです。それに対応し続けないと、同じような集客はできない。個人旅行タイプにも変更してくれば、これまでの団体客型の対応では不十分。つまり片手間できず、ちゃんと専門にやっていかないと満足度を高めてリピートやクチコミはしてもらえないわけです。逆にそれくらいやる気なら、チャンスあるということです。

長々と書きましたが、結論は「今の商圏内のお客さんの満足を高めて、クチコミで顧客層を広げること」が近道で安定する。それで商圏内だけでは伸びしろがない部分については、ネットとかを使って販売対応するというような拡大方針を持つとかだと思うんですよね。それでネットで買っていて「どうしても行ってみたい」という動機に繋がって、旅行がてら来てもらう。

もしくは、既存の業種業態を捨てて、新しい市場に参入するということかと思います。今のまま投資せずに都合よく、新規顧客を狙ったり、交流人口で打開するという程生やさしい話ではないのは確かです。

一攫千金的な話ではなく、地道な営業が一番強いと思った昨今です。けど、以外と地道な営業ってしないんですよね。新しいサービスを作って、DMとかも自分でポスティングして、毎月数人ずつ顧客を増やしていくみたいな話を商店街であまり聞かない昨今です。

木下斉・著[まちづくりの「経営力」養成講座]　全国書店にて発売中

11/17-19開催、熊本市でセミナー開催「まちなかに人を呼び込む仕掛けと仕組み」 (No.844)

熊本城東マネジメント(http://www.kjmc.jp/)の取り組みのフィールドである、熊本市中心部において財団法人地域活性化センターが主体となり、熊本市にて地域再生実践塾を開催されます。

熊本城東マネジメントのアドバイザーも務めて頂いている、熊本大学の溝上先生がコーディネータになり熊本のまちづくりで活躍されている方々が一堂に会します。熊本城東マネジメントからは南と私とが登壇します。
なかなかこれだけ熊本中心部の関係者が一同に介するのも少ないですので、参加可能な方はどうぞこれを機会に熊本にいらっしゃってはいかがでしょうか?　私は18日に熊本城東マネジメントを含め、各地で推進しているエリアマネジメントの仕組みと事業実践例についてお話する予定です。

ストリートアートプレックス(http://www.artplex.jp/)はまちなかでのジャズ演奏などを定期的に開催することで来街動機の創造に貢献しています。また一つの文化性や商店街関係者、アーティスト、行政の若手の方々の横のつながりょ醸成する次世代の熊本の人的インフラとしても大きな効果を出しています。熊本城東マネジメントからもJAZZOPEN用の機材の一部を提供するなど微々たるところですが、協力をしています。

また熊本大学のまちなか工房は日本まちづくり大賞を受賞(http://www.eng.kumamoto-u.ac.jp/info/detail.php?id=128)、町屋再生などにおいても興味深い試みがたくさんあります。上の裏通りの再生なども、飲食店や物販の若手人材が多数店を出店することで、路地から新しいカルチャーや新しい客層を引きつける魅力を作り出しています。

熊本はその意味では、私自身も事業に取り組んでいるひいき目を抜いても興味深い取り組みを展開されている方が多数いる街です。これを機会にどうぞお越しください。

■熊本県熊本市「まちなかに人を呼び込む仕掛けと仕組み」

日時:平成22年11月17日（水）〜19日（金）
会場:くまもと県民交流館パレア（熊本県熊本市手取本町8番9号テトリアくまもとビル内）
アクセス:熊本市電水道町電停正面。または通町筋電停から徒歩3分

・セミナースケジュール
平成22年11月17日（水）

13:30　開講式・オリエンテーション
13:45　Lecture1 「まちなか工房の活動から見える熊本の課題」（総論・問題提起）
　　　　主任講師　溝上章志氏
14:55　Lecture2　（仕掛け１）「ストリート・アートプレックス熊本」 
　　　　特別講師：ストリート・アートプレックス熊本実行委員会 
　　　　　　　　　実行委員長　葉山耕司氏
15:25　Lecture3（仕掛け2）「まちづくり熊本の活動・桜の馬場PFI戦略」 
　　　　特別講師：まちづくり熊本? 　代表取締役　丸本文紀氏（予定）

平成22年11月18日（木）
9:00　Lecture4　（仕組み1） 「中心市街地のエリアマネジメント」 
　　　　特別講師：熊本城東マネジメント? 　代表取締役　木下斉氏 　　　　　　
 10:40　Lecture5　（仕組み2） 「地域景観づくりとしての町家再生」 
　　　　特別講師：?人間都市研究所 　代表取締役　冨士川一裕氏
11:50　Field Work （活動現場の視察、質疑応答）
16:00　Group Work1 （視察結果の取りまとめ） 
　　　　主任講師　溝上章志氏
　　　　　　　　
 平成22年11月19日（金）
 9:00　Group Work2 （発表・講評） ※パネルディスカッション方式により講評  　　　　
　　　　■コーディネーター　
　　　　主任講師　溝上章志氏 
　　　　■パネリスト 
　　　　・ストリート・アートプレックス熊本実行委員会実行委員長　葉山耕司氏 
　　　　・熊本城東マネジメント?　代表取締役社長　南　良輔氏 
　　　　・ ?人間都市研究所　代表取締役　冨士川一裕氏
11:40　Lecture6 （総括）  　　　　　　
　　　　主任講師　溝上章志氏
11:55　閉講式

http://www.chiiki-dukuri-hyakka.or.jp/6_gyomu/jissen/h22gyo_jissen_h22_05_kumamoto.htm

木下斉・著[まちづくりの「経営力」養成講座]　全国書店にて発売中

今週気になったレポート (No.843)

ザッピングしていて少し気になったレポートです。

■新生ハウステンボスの限りなき挑戦(長崎経済研究所)

HISが色々と施策を打ち出しているハウステンボス。少し気になって読みました。

■ア−ティスト・イン・レジデンスによる地域活性化(とっとり総研リポ−ト)

エリアを芸術作品で埋めるのは、今ホットな直島が有名かもしれませんが、海外でも多く見られます。こういうアプローチはほしいですよね。私自身、武蔵野地区で都内でコンテンツ産業をまちに取り組むというプロジェクトを最近進めています。

■コミュニティビジネスへの期待(ニッセイ基礎研究所)

雇用のあり方について、従来営利企業並みの賃金を、ということで締めくくっている。もちろん作業などの時給でいえば可能な限り上げていくことが経営側には求められるが、労働スタイルについては従来のモデルのままコミュニティビジネスが引きづく必要が必ずしも必要とは思わない。一つの事業で雇用してもらっていくというスタイルにこだわらない、仕事のあり方を求めるべきではないかなと個人的には思います。

■消費者の半数がCO2削減農産物の購入に意欲(みずほ情報総研)

農作物にもコーズマーケティングがききそうですね。今、常陸太田市とかで取り組み始めている商品開発に入れ込んでみようかと思っています。

木下斉・著[まちづくりの「経営力」養成講座]　全国書店にて発売中

日本最南端の商店街振興組合・ユーグレナモール (No.842)

先月石垣島のユーグレナモールにお邪魔してきましたので、簡単なご紹介をさせて頂きます。

・商店街の名前を売る、ネーミングライツの活用
元々は「あやぱにモール」という名前だったそうですが、商店街全体のネーミングライツ販売を行い、株式会社ユーグレナという現在注目株のベンチャー企業が取得。ユーグレナモールという名前に変わりました。銀座椿通りに資生堂が協賛金を支払っているケースがあると聞いたことがありますが、商店街でその命名権を販売したのは初めてとのこと。

■ユーグレナモール公式web

・あやぱにキッズ保育園
まちづくり会社・タウンマネージメント石垣ではこの商店街内にある公設市場の上のスペースを活用して、「あやぱにキッズ保育園」をオープン。お伺いしましたが、元会議室だった空間はすっかり保育所に。ゆったりしているし、まちの真ん中にある安心感や送り迎えのしやすさは島の規模ならではかもしれません。地方都市だと中心部にまだ機能がある場合には、子育て環境として職・保育・住の接近はいいですね。

■タウンマネージメント石垣



・ゆんたく家
同じくタウンマネージメント石垣が運営するまちなか交流館・ゆんたく家。開放性が高く、ちょっと座ってゆったりできる。実際に観光客の方が涼んだりしている風景が普通にありました。バックヤードはまちづくり会社のオフィス。単にオフィスを作るのではなく、表はこういうスペースにするという空間の複合利用は良いですね。一挙両得。

■ゆんたく家通信

色々と先進的な取り組みをされている石垣の商店街でした。今後の事業についても検討していますので、また報告したいと思います。

木下斉・著[まちづくりの「経営力」養成講座]　全国書店にて発売中

工場誘致と同じ「再開発+リーシング」という手法からの脱却 (No.841)

地方都市の活性化においても、未だに再開発信奉が根強いのを感じる。古いビルを新しいビルを立て替えればすべてが解決する、という人さえ存在しています。再開発事業組合を組織して10年以上も凍結している状況、つまりは全く家賃が入らないような状況が続いていても、「いずれは一攫千金」といったような期待を抱いている人も少なくありません。

しかしながらこれは、市場縮小に入って、まずプレーヤーが現象しつつあり、さらには既存店舗も既に選択と集中を図って効率的な出店しかしない時代には非常に綱渡り的な投資であるとことを認識しなければなりません。

工場誘致のために造成した工業地帯の土地同様に、再開発してすべてテナントが入居して何十年も経営できることを前提にしたファイナンス計画は既に当てにならないのは言うまでもありません。もちろん可能性はゼロではないでしょうが、非常に危険な賭けです。何よりリーシングは相手があっての事業ですので、たとえ新規の建物をたてても入居者がいなくなってしまうことは考えられるのです。

かつて商業チェーンとしては多店舗展開の典型例であったマクドナルドも最近大都市部でも選択と集中を図っているのを見聞きします。従来あった店舗数を絞り込み、ロードサイドと中心部とのバランスを図って、収益最大化を目指しています。拡大する市場時代であれば、その余剰需要を取り込むために店舗は他チェーンよりも積極的に展開したほうが業績があがりますが、今は縮小時代。絞り込んだ店舗で資本効率の高い経営を目指すのが基本です。これはマクドナルドだけではありません。

工場誘致も全国各地で誘致するための土地を作ったときには、既に日本の製造業系企業は現地生産体制への移行を検討しなければならない時代に入っていました。しかしながら、「まだいける」と全時代の成功事例を意識しながら、少し時間遅れの整備をして今の状況です。

中心部の意識もまだ経済成長期のイメージのまま突き進んでいるところがあります。時代の基本が大きく変わってしまったのに同じ方法をとるのは、これほどリスクの高いものはありません。

大規模な商業床や事務所を一括して中長期的に借りてくれる都合の良い安定テナントなんてものは既に存在しないに近いのです。有利な条件で誘致をしても、もっと有利な条件の場所がでてくれば、簡単に移転します。これは工場誘致と同じです。

そこで一つの考え方として、エコノミック・ガーデニングの考え方が昨今日本でも注目されています。かなり前に私もこのブログで取り上げましたが、最近また熱を帯びてきているようです。

■エコノミック・ガーデニング-企業誘致から地元企業育成への転換- (No.636)

また国際教養大学の山本先生も本を出されています。

実際に米国でエコノミック・ガーデニングに従事されている日本人の方からメールで教えていただきましたが、実際の現場は地元の中小企業のおっちゃんたちと地道な関係構築や悩み相談、それに対応したサポートをするという「カウンセリング」と「コンサルティング」を組み合わせたような仕事のようでした。

国内でエコノミック・ガーデニングだなと思わされたのは、神田や盛岡等で取り組まれている家守事業です。
　神田では、家賃断層地域を見つけてそれら周辺地区に従来のオフィス需要とはことなる、工房とオフィスと住居が一体化した利用方法を開拓し、デザイン関係者をターゲットにした床の利用ほ開拓しています。最初はイベントを開催し、そこから関係者があつまって家主とマッチングする。彼らが徐々に成長していくことによって、借りる面積が増加し、さらには他にも入居希望者が周りから集まってくる。エリアのコンセプトから新しい需要を掘り起こしていくのと同時に、単なるテナントではない、彼らを育てていくという視点で従来の不動産業ではなかったソフト企画をたくさん皆で打ち込む土壌を作った訳です。
　盛岡であれば、3ringsの管理ビル3Fにあるシェア型美容室では、独立するにはリスクの高いが、社印だと安月給という美容師の方に注目して、「鏡といす」をセットにして賃貸、シャワーなどの共有施設は共益費モデルでとるという形を実現。結果として、美容師は投資リスクを押さえて独立できて収入も飛躍的にあがります。ビル側からすれば美容室企業に床全部を貸したくてもそんな美容室企業が地元になかった盛岡でも、床か埋まり、結果としては収入が安定化する。特に分散して賃貸しているので一気にゼロになることはないポートフォリオが組まれているのも従来とは大きく異なるのです。
熊本の上の裏通りのテナントについても、地元工務店の山野さんがプロデュースして成功した経営者が連鎖的に店舗を出店することで空き店舗が現象。単にプロデュースするだけでなく、最初の投資資金を最小化させるために古い材料などをストックしておき無償で提供してあげて、一気に黒字化させるという経営サポートまで組み合わせているのが特徴。

このように、エコノミック・ガーデニングは十分に中心市街地の新しい土地利用にも当てはまり大規模再開発で借金背負って、なおかつ他人まかせのテナントリーシングするよりは私はリスクが低いと思うのです。

それでも「そんなんじゃあ儲からない」という人がいるのですが、そもそも再開発してももう一攫千金できるような環境は地方都市に残されていません。そもそもかつて得られたお金が今も得られるという仮定に基づいていること自体が時代錯誤です。バブルのときの地価を未だにわすれられないように、土地不動産の経営のあり方についてもかつての方程式を持ち続けると後々に負の遺産を残すことになります。

地に足の着いた取り組みをまず行うことが重要。10年以上も再開発計画の皮算用で投資をしなくなった地域をみたりすると、「その期間の機会損失を考慮すると、ちゃんとした経営やっていたほうが儲かったんではないかな」とおもってしまうのです。

まちづくりファンドや新たな寄付金の集め方　(No.840)

先日ふとニュース配信されてきた「東京歴史まちづくりファンド」の記事をみて、少し有名なまちづくりファンドは今どうなっているのかなと気になってリンクを調べてみました。

■「東京歴史まちづくりファンド」を通じた歴史的景観の形成について

東京で歴史的建造物保全のためのファンドを創設して、東京都として拠出するだけでなく、広く東京都民などから資金を集めはじめたようです。まだ税制控除の対処ではないようですが、今後検討していくとしています。

前々から有名なまちづくりファンドについては以下。

■世田谷まちづくりファンド

私が言うまでもなく最も有名なまちづくりファンドである、世田谷まちづくりファンド。公開審査制などの仕組みも面白い。

■京町家まちづくりファンド

こちらも歴史的建造物保全のためのまちづくりファンドとして有名です。

さて、このようなまちづくりファンドとは異なり、より完全民間型で寄付金を集める仕組みを作っている団体があります。

■チャリティプラットフォーム

チャリティプラットフォームでは、寄付文化を日本で根付かせるための様々な取り組みをされています。その1つが募金箱を設置して寄付金を集めるプロジェクト、sayloveと呼ばれる企業のマーケティングと組み合わせた寄付プロジェクト、など様々な寄付金プログラムを展開されています。

■just giving

最近ではjust givingというイギリス発の仕組みも日本に導入されています。

従来の公共機関型の寄付金を集めたファンド組成もありますが、このように民間の知恵や企画で寄付金を集めていくことも大変重要です。そのためにはこのような新しい寄付システムの活用や提携が有効であると思っています。今後、私としても何かファンド企画を考えたいと考えています。

[レポートレビュー]一括交付金、地域主権時代の自治体財務、名古屋駅前再開発、 (No.839)

最近みていて少しきになったレポートを掲載します。
少し近況としては熊本城東マネジメントの公式webも今月末に更新予定です。こまかな毎月の情報やアニュアルレポートなども掲載されるようになります。

■［大和総研レポート］第９６回　財務省は自治体の何を「診断」するのか？〜一括交付金制度で変わる地方財政の見方〜

一括交付金へのシフトを行う際に財務省が考えている自治体の財務診断。といっても、まずは財務諸表の課題などがまだまだ行政経営では残っているので、そのあたりを整理しながら進めるようになっていく。どちらにしても、自治体の自立性を求める圧力は強くなっていくわけですので、これまでのような霞ヶ関依存型の自治体経営から早期に脱していくことは必須ですね。その意味では、経済活力をいかにして地域で生み出し、税収をとるのか、という点は自治体として課題になっていきます。同じ公共投資をするにしても、これまでは国の金を使って地元の従前産業に投資することをやっていたわけですが、これからは自分たちの自治体税収に着実にかえってくるものを見極めて投資しなければならない。
開発系事業も無尽蔵に郊外開発に投資しても、固定資産税の増収があまりなかったり、むしろ公共インフラ維持経費のほうが高くついたきたわけです。そういう点は「地域の公平性」の論拠で経済性は無視されてきましたが、これからは「公共性に自治体の持続可能性」をしっかりと入れる必要がある。結果として、経済活性化のための事業については投資効率のよいものに税金も使っていく(もちろん社会福祉予算についてはまた異なる理念が必要になりますが)ことが不可欠。つまりは自分たちでビジネスモデルを作るという意識を経済系役人が持つ必要があるということです。

■［21世紀政策研究所］地域主権時代の自治体財務のあり方

こちらは長い提言書ですが、大変興味深いものです。
地域主権をするということは、これまで国を親会社にする大組織グループの子会社であった自治体が、自ら独立して公開企業になるようなことです。やることも、意識もすべてかえていく必要がある。その中で自治体財務に対する意識は重要です。意外と自治体財務に対する認識は地域で低かったりします。

■［共立総研レポート］変貌する名古屋駅前 −止まらない「名駅ビッグバン」、栄の復興・再生はできるのか−

名古屋駅前再開発エリアはこれからが本番。どんどんと投資が続きます。私も駅前まちづくり協議会に関わっており、この秋にもシンポジウムを行います。

今日は熊本は浴衣祭り。少し事前準備とかをみて、夕方には東京に帰ります。

まちなかキャンパスの取組み、エネルギー事業について (No.838)

ニュース記事より

（１）日本一最長の商店街、空き店舗に関大が拠点　活性化など研究
天神橋筋商店街の土居さんが新たな試みですね。まちなかキャンパス系の事業はこれまでもあり、私も役員をしているまちづくり役場とくしまでもまちなかキャンパス事業を今年から地元の複数大学と連携していますが、事業性は低いですが取組みとしては面白い。高校生を巻き込んで新しい学生募集と組み合わせると、大学経営とのシナジーができて、継続運用も可能になるかもしれません。そのあたりのビジネスモデルが必要と思っています。

（２）北広島市で熱供給事業、ＵＲ賃貸住宅と店舗で　東急コミュニティー
地域のインフラ系事業は今後有望だと思うんですが、北海道は特に熱源とか需要が大きいのでビジネスとしてもよいのですかね。特に中心市街地とかエネルギー需要が固まっているところとかは、全体での効率化とセットでできれば投資回収はきくと思うし、エネルギーファンドとかが組んでいるような匿名組合形式で資本集めてもよいのではないかと思っています。まちづくり会社とかの定期収入にもなるかも。

本日はこの２つのニュースが気になりました。

昨日は石垣から帰ってきました。全国初の商店街の命名権売却をしたユーグレナモールにお邪魔してｍｔｇをずっと行っていました。石垣の資産や課題に対して具体的なアクションをこれからとっていけるようにしたいと思います。

ニュース記事より：リアルアフィリエイトと情報通信白書 (No.837)

昨日に続いてニュース記事を中心にコメントです。

■ニュース記事系
(1)GNT、実店舗と連携した商店街育成ゲーム「つくろう！みんなの商店街」
前にこのブログでも個人的にシムシティが好きだという記事をかいたことがありましたが、いよいよ商店街活性化ゲームができたか!?と思いました。少しみてみましたら、リアルアフィリエイトゲームのようですね。

今度別の機会にリアルアフィリエイトと商店街活性化については取り上げたいと思いますが、モバゲーやコロプラなどが積極的にリアルアフィリエイトを推進しています。ネット上で商品紹介をブログなどで行うと手数料を紹介者に支払うサービスをアフィリエイトサービスといいますが、リアルアフィリエイトとはネット上ではなく実店舗にお客さんを送って飲食や購買をしてもらい、その中からフィーをもらうという成果報酬型店舗送客プログラムとも言われています。

んでもって、この商店街育成ゲームは、このリアルアフィリエイトを取り込んで、実際のお店とかにいくことによってゲーム内の商店街を育成するもののようです。個人的に望んでいた商店街のドロドロを乗り越えていくシムシティ的なゲームではないみたいです。そんなの売れないですね。笑

より詳しくは、GNTプレスページをご参照ください。

(2)私益から里益へ - 書評 - 地域再生の罠

さて、有名な書評サイトでも地域再生ネタの本が紹介されていましたので、気になってこちらでも。日本版スローシティを学陽書房から出されていた久繁さんの新書本。ま、これまでのコンサルタントが”地方再生”をテーマに食い物にしてきたという長い歴史などの批判を指摘しつつ、結構有名な問題施設とかも具体例で紹介しているところが結構鋭い感じ。スローシティと共通して、従来の土建開発型中心から具体的な地域のライフスタイルとかにフォーカスしたソフト事業へのシフトを提唱されています。

書評されている小飼さんが指摘されている公益というのは大きすぎて掴みづらい。「里益」という方が、地域にとっては分かりやすいのではないかという指摘がある。まさに、この点は重要な視点だと思っています。
やはり社会全体のことを全ての人が考え最適化できれば理想的ではあるのですが、やはりなかなかそうとはいかず、手応えがある「共益」を意識して活性化に取組むほうが分かりやすい。また個々の人々がある程度ダイナミックに動いている地域は活力があって「皆が全ての地域のことを考えて調整して前に進んで、全体的発展する」なんてことはないと思うのです。地域が無責任なコンサルタントや建設会社のプランの食い物にされないようにすることともに、ある程度の分かりやすい範囲の「共益」を皆で創造して、そこから分配を受け取ることで所得的にも活力をもって取組めるのが重要。互いにその範囲のコミュニティ同士で強調競争することが必要かと思うんですよね。大分の一村逸品運動とかはその典型例だと思うんですよね。やはりある程度実績をあげられれば、その共益から皆が豊かになるような仕組みになれば、さらにがんばれる。利益を作ることも、公益を作ることも同じ。私はそのように思います。重要なのは利益の共有と分配かと思うのです。私が取組んでいる事業ではそのような利益創造と利益処分の仕組みを強く意識して最初から作るようにしています。

どちらにしても、考えさせられるテーマを色々と取り上げている新書です。ここで取り上げられるようなテーマから地元の関係者でディスカッションとかすると、個々の価値観が見えて面白いかもしれませんね。

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■情報通信白書

さて情報通信白書が発刊され、その中で地域活性化がかなり大きく割かれていたので、取り上げます。地域での情報発信や販路開拓方法としてのＩＣＴ、ＳＮＳなどコミュニティ形成に役立てるＩＣＴ、テレワークや高齢者生活支援のツールとしてＩＣＴみたいな切り分けになっています。

第1節　ICT利活用の徹底による地域活性化（PDFファイル（15.7 MB ））
第2節　ICTによる地域の絆の再生（PDFファイル（4.9 MB ））
第3節　すべての国民の社会参加を支えるICT（PDFファイル（6.8 MB ））

ニュースネタ、頂いていたコメント等への返信 (No.836)

さて、少し昔やっていたまちづくり関連のニュースソースをベースにコメントをつけていくことを再開しようかと思います。

1.第32回　サントリー地域文化賞決定
もう32回にもなるんですね。民間企業が継続的に表彰制度を維持していることは本当に素晴らしいですね。サントリーらしい地域文化というカテゴリでの評価も面白いです。twitterでここ二三日、商店街やまち衆の高齢者の方々が何に取組んで欲しいか？という話をしていましたが、ここに表彰を受けられている先輩方のような方になって頂けると本当に良いなぁと改めて思わされました。

2.[サンデートーク]十勝乃長屋の出店者組合「長屋会」会長山村　大介さん（３８）
先日帯広商工会議所の方にもオープンしましたーと連絡を頂いたのですが、北の屋台で有名な帯広に新たな核施設としてできた「長屋会」<公式web>の代表を務められている山村さんという方の紹介がされています。次回帯広にお邪魔した際には必ず訪問したいと思っています。１９の飲食店と運転代行１社が入居しているとのことです。帯広に立ち寄る機会がある方はぜひ。

3.カブトムシ６００匹放って、商店街を活性化！
群馬県高崎市中心部の商店街「さやもーる」で、カブトムシ収集をしている理事の後藤さんという方が中心となり、商店街でカブトムシ収集を子供たちにしてもらう企画を実施されるようです。自由なカブトムシ収集だけでなく、相撲大会も開催されるとのこと。地元中学生が商店街にきてくれた際、子供の頃にカブトムシを商店街でもらったという話に触発されたとのこと。昔myfirstsonyという、子供に初めて手にする製品をソニーにしようというキャンペーンがあったように記憶していますが、商店街も子供たちにとっての訪れる場としての認識をもってもらうおもしろ企画としてはいいかもしれませんね。理事の趣味から端を発した企画という緩やかな感じにも興味を持ちました。

4.愛媛銀、社会貢献した行員に地域通貨配布　商店街で利用可能
アトム通貨ネタです。松山市でアトム通貨松山支部をまちづくり会社が中心となり今年設立してもらいました。そこで地元金融機関の社会貢献事業とのタイアップが始まりました。他分野との連携を推進していくことが地域通貨にも必須です。

■コメントへの返信
すみません、ブログ管理を怠っていたら、色々な方からコメントを頂いていたようです。直近でご返信していなかったコメントへまとめて、コメント返しさせて頂きました。

１.お知らせ「ビジネスマンだからできるまちづくり」サロン
http://blog.revitalization.jp/?eid=810593

2．英国における小売市場寡占化-日英での小売市場分析-　(No.445)
http://blog.revitalization.jp/?eid=440987

3．企業人材による、まちづくり事業の強化　(No.833)
http://blog.revitalization.jp/?eid=810604

4．ディスティネーション・マネジメント　-集客・交流も経営の時代へ-　(No.820)
http://blog.revitalization.jp/?eid=810588

5．地域事業におけるマニュアルのあり方　(No.810)
http://blog.revitalization.jp/?eid=810567

中心市街地活性化に繋がる公共施設とは何か？−分析論文を通じて−　(No.835)

06年まちづくり三法改正にかんで、中心市街地から70年代以降断続的に公共施設機能が郊外にシフトしたことが大型出店と共に大きな中心市街地衰退の原因となったという考え方が示されました。70年代から80年代に相当数の病院や役所施設、学校などが狭い中心部から校外に移転していたことが統計的にも分かりました（今その資料が手元にないのですが）

そのため、都市計画法改正時にも不必要に都市を拡大させるのではなく、適切な集約を計るための運用について指摘がなされています。

■改正都市計画法の運用について（国交省）
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/unyou_shishin/pdf/unyou.pdf

そんな中、政策研究大学院大学の福士さんという方が面白い研究を発表されました。

■中心市街地活性化政策における公共施設設置・移転の効果に関する研究（論文）
http://www3.grips.ac.jp/~up/paper/paper/MJU09065fukushi_abst.pdf

本欄公共施設の中心市街地立地の期待は、公共施設が新たな集客拠点として機能することで地域内需要量を増加させ、周辺商業地区等に新たな供給力が創造されることを期待されている。これが実際に因果関係があるのかサンプル数を392市として、検証を行っている。

結論としては、「昼間人口を増加させる公共施設」であれば、中心市街地で期待されている商業活性化（売上増加）に繋がることが統計上有意に出ることが分かったとのこと。回遊性や集客を期待する文化観光施設や交流施設などは昼間人口を着実に増加させることになっていないため、商業の売上増加に繋がっているケースが少ないという。

つまり、公共施設移転を推進する上では「昼間人口が着実に増加する公共施設」を移転しなければならないということだ。学校、病院、公務事務所（市役所など）が移転すれば、そこに通う人々が着実に増加することで、周辺商業への波及効果も見込める。一方で、休日に集まる施設や着実に昼間人口を増加させるものではない施設の場合には、比較して有意な結果は出ていないと言える。（勿論、統計なので個別ケースではあると思いますが）

このような経済分析の観点は非常に重要で、何でも公共施設を誘致すれば万々歳ということではないということです。しっかりと検証して、少しでも有意な結果を期待できる策を打つということが重要だと改めて思います。

木下斉・著[まちづくりの「経営力」養成講座]　全国書店にて発売中