経営からの地域再生・都市再生 [木下斉]

二回連続でまちを変えるために必要なことって何だろうか、という観点からブログを書いていました。まち起業を促進しなければいけない、イベントばかりやっていたらいけない、のは今のまちの衰退は、構造的な課題を招いている背景には、そのマネジメント手法などの方法論と共に、主体者（地権者・事業者）のやる気がなくなってしまったりしていることも多いため、新陳代謝が全てに優先される、というポジションに立っています。 ■ブログ「「まち起業率」がまちの未来を決める (No.927)」「イベントを恒常的な取り組みにするためのポイント (No.928)」 私が役員やってる熊本城東マネジメントでは、ここ3年間の廃棄物処理の合同化で生まれた基金の一部を利活用して、オーナーと合同し、今年は新たなシェアハウスやオフィスなどの整備を中心部で計画しています。その他のパートナーエリアでも積極的に、新たなまち起業を喚起できるよう地域での取り組みを強化しています。 しかしこの時に重要なのは、逆算です。このネタについては改めて整理しますが、まち起業を喚起するのにスペースを用意するのも「見込み」とかで投資する時代ではなく、あくまで逆算を基本として考えています。開発前に一定の面積を埋め、キャッシュフローを確定させてから、投資をする。需要見込ではなく、実数としての需要を開拓してから投資です。 ただ、そういうまち起業したい人とどう接点を持てばいいのか、という話が出てきます。新たな層をいかにしてキャッチしていくのか、というテーマはまさにリーシングテクではあるのですが、これまでのようなリース対象の店とかではない、全くあらたな層の取り込みとなると、ルートそのものが異なります。 さらに、オーナーか運営会社が民間として投資をして回収するビジネスとして展開することが大切。これはエリアバリューを上げる上で、周囲の物件で再現可能なビジネスモデルであることが大切で、補助金などに依存すると結局のところ予算が外から入らないと動かないということになってしまいます。なので、民間で十分に投資回収ができること。とんでもなく儲かる必要はなく、今は空いていていい条件で借りてくれる人なんてこの時代にそう簡単に出てきませんので、自分で動かして価値をつくろうとしているオーナーさんのマネジメント方針があるのが不可欠です。 また起業メソッドは、・これまでと異なる層が中心部にはいってビジネス（まち起業）するための事業であること・先行投資型ではなく、実数積み上げて、損益分岐点を突破すること・遊休不動産をオーナー自らが賃貸借可能な最低限家賃を考えなおすこと・民間で投資して回収できるビジネスにすること（投資金額を回収可能な金額にすればいい） これはイノベーションのジレンマの突破です。中心市街地不動産のジレンマ突破であり、さらにしいては地域としての産業活力の創造につながっています。衰退する地域産業は新陳代謝が不可欠。これまでの顧客を対象に性能をあげて、高付加価値化を狙っていた中心部ですが、そんなんじゃなくて、もっと簡易な性能(不動産自体でちゃんと整備していないとか)の劣るもので、安く提供してあげたほうが、より大きなマーケットがあり、今後の成長余力もある。だから新たな層の取り込みは、短期的にリーシング対象の層はお金を沢山もっていない小規模な方々が最適で、高級路線ではないのが大切なんです。これは前述のまち起業～のブログをお読みください。 ということで、話を戻します。こういう方法にはいくつかパターンがありますが具体的なものを題材にしたほうが分かりやすいので、私が仕掛けている人たちをよく存じ上げている北九州と枚方のケースを今日はふれさせていただきたいと思います。私も今年度は必ずやこのカテゴリは攻めます。 [北九州市]■メルカート三番街、ポポラート三番街公式サイト■ポポラート三番街記事■メルカート三番街事例集「三番街事業と魚町サンロード商店街のエリアマネジメント（１）」　■(ブログ)北九州市魚町の木造ビルを改築した「Mercato3番街」の意味するコト (No.895) 北九州のメルカート三番街のケース私も過去のブログで触れている通りですが、この4月からポポラート三番街という新たなスペースが開設されました。こちらは、mercato三番街も開設されている裏手の商店街で市を開催したりして集まったり、そのmercato3番街自体のインパクトに反応した、自分でものを作って販売したいという意思のある方が結構いて、そういう人たちを60名ほど集めて開設されました。プロデューサーである嶋田さんが全体の8割は新規開業組、あとは自宅や他で店やってた人が中心部に移転してきた層とのこと。 これもまさに先の「まち起業メソッド」に沿っています。既に周囲の不動産オーナーも関心をもって、次のエリアバリュー創造のステージを目指して動きが拡大しています。 [枚方市]■五六市公式サイト■枚方鍵屋別館公式サイト■枚方鍵屋別館リノベーションプロジェクト資料 Sartoの加藤さんたちが仕掛けている五六市は、枚方活性化のために毎月第に土曜日に開設している市です。この市は参加料が必要なので、参加料収入があがるが、土地代とかは土曜日の使っていない商店街の空き地とかをただで貸してもらっているので、運営費を差し引いて差益がでる。これを利活用し、さらに参加者の中ではやはり頭角を現す素晴らしい方もいるということでセットで、その五六市の中心部にあった鍵屋別館さんをリノベーションして、新たな物販店が集まるビルに生まれ変わっています。 これも「まち起業メソッド」の王道です。こちらも他物件オーナーからの相談も相次いでいる状況に。 [ポイント]ひとまずブログなのでこの程度で。（詳しくは本か別の機会に掘り下げていきますので、その時ぜひ）これらの事業の背後にはまちの中心性を牽引するミッション性とヴィジョンをリーディングチームが共有していることが肝心です。極端、単に短期的にどうこうしようと思えばもっといいビジネスは沢山ありますが、構造的に新たな層に中心部に出てきてもらおうとする不動産オーナー、出てきたいと思っていたがこれまでは無理だった人々、そしてそれらをプロデュースするプロ。こういう三位一体が地域で起きてこそ、中心部は中心部たるポジションにあると思います。 ということで、今年度は色々と北九州や枚方でも色々とご一緒しつつ、その他の地域でもこの手のプロジェクトを仕掛けて頑張っていきたいと思っています。私としては、メソッドとして体系的に固めるのも頑張りたい。

都市交通政策は、中心市街地活性化においてもしばしば取り上げられる重要な地域内経済に大きな影響を与えるファクターであとる考えられています。これは、現在の中心市街地空洞化などがモータリゼーションによって、旧来の人間の行動とは異なる流れ(歩きが中心)が変化したからだとする考え方に基づいています。 特に、欧州などのケースでよく紹介されるトランジットモールを支える中心部への公共交通機関として「LRT(Light Rail Transit)」があります。日本において中心市街地においてLRTを導入することで活性化に結びつくのではないか、という期待がもたれているのです。 そんな中、富山市で本格的なLRT路線が先月開通し、今月になり色々と雑誌やネット等で情報が掲載されています。富山には元々富山地方鉄道株式会社が運営している路面電車が富山駅南側を中心に入り、中心市街地への足ともなっていました。ただ、今回はそれがLRT化したのではなく、富山市の北側に通ってた元JR富山港線(戦前は富山地方鉄道が経営していたらしい)を第三セクター方式の運営会社に移管し、それをLRT化したものです。 富山に住んでいる友人に聞いたところ、「まだできたばかりでよく分からないが、自分はほとんど車で移動するし、結局は車社会だよね」という話だった。ネットなどで色々と意見があるので見てみると中心地などのへの出勤や通学などにも使われるようで、JRによる利用者数調査では05年観測で平日2266人に対して、休日は1045人ともあるようで休日の買い物などで利用するというよりは、より平日の交通手段としての役割が大きかったようです。 今後は、富山駅に北陸新幹線が開通するのに際して富山駅を高架化し、その後は元々ある南側の路面電車路線と接続することを計画しているようですね。中心市街地周辺では比較的路面電車を利用する場合がある(駐車場の問題などもあるようで)とのことですが、それでも近年はやはり厳しい状況に置かれているようです。 以下のグラフからも分かるように、富山駅周辺、中心市街地周辺どちらでも通行量はかなりの勢いで縮小しているのが分かります。やはり富山でも全国の例外ではなく、郊外大型SCやロードサイド店のほうがとても便利でかつ買いたい物がそろっていて車でも行けて家族にも好評ということで、そちらに購買活動の中心は移っているようです。中心街でも再開発プロジェクトなどを活発に行っているようですが、それがどのように地域全体の経済構造に影響を与えるかはまだ未知数といったところでしょうか。 ■富山駅及び中心市街地通行者数調査(H.17)より 恐らくLRT路線などはそれ単独で意味を持つのではなく、自動車による通行を制限するようなこと(車の車線を減少させてしまうなど欧州では行われているようですが)、郊外から車よりも中心街に来る手段として便利なものになる、という自動車というとても便利な手段の代替とまでなるには、色々と手段を連鎖的に講じないといけないのではないか、と言われます。またそれに合わせて商業機能の再興を狙うのであれば、それに対する手段も必要と考えます。 実際に富山での試みが、具体的に今後どのような成果を挙げてゆくのか、都市政策と中心市街地活性化の関係を見る上では注目されるかと思います。

簡単にいえば、「商店街はまちづくりとかコミュニティがうんぬんやめて、ちゃんと本業頑張ろうぜ」、というテーマの一冊。 著者の方とはひょんな機会でお会いした以降、ご無沙汰していたのですが、今回新著を出されていたので気になってツイートしたら、編集の方から献本頂きました。誠に有難うございます。そして、届いた瞬間に一気読みいたしました。「商店街ってもう衰退しまくっているよなぁ」と思っている商店街活性化とかには当然関わっていない大多数の一般の方に向けて、その業界事情を平易に書くことに徹されているのがよくわかる一冊です。 ◯商店街の自己評価でも繁栄しているのは1% さてタイトルにもなっている「繁栄している商店街が1%しかない」というのは冗談ではないのです。 何年かに一度、中小企業庁の委託調査事業で実施している「全国商店街実態調査」(以下のURLに一式ありますのでどうぞ)の平成21年度版で商店街が自ら「繁栄している」と回答している割合が1%なのです。以下、繁栄の兆しがある2.0%、まあまあ横ばいである17.9%、衰退のおそれがある33.4%、衰退している44.2%と続く。と、一応、商店街自身の主観(贔屓目はいって)でも「うちは繁栄しているよなー」と回答しているところが1%しかないということです。 1970年の調査では、39.5%の商店街が「繁栄している」と回答していたのに・・・・。ということなのですよね。 【参考】全国商店街振興組合連合会公式サイト「商店街実態調査」 ま、じゃあ、なんでこの40年くらいで、一気に繁栄しなくなったのか、という話になるわけです。 かつてはダイエー、今はイオンができたから、ヤマダ電機がきたか、駅内に店が開発されたから、という競合商業集積に対するものか、もしくは駐車場がないから、雨に濡れるから、街灯が少なくて暗いから、監視カメラがなくて安全じゃないから、という自分たちに原因があるのではなく、外部環境要因によって衰退しているのだ、というようなことが言われたりします。。。そして、その対応策が補助金などで支援されたりする。共同店舗を開発して大型店対策をしたり、駐車場開発、アーケード開発、LED街路灯開発、監視カメラ設置などなど、そしてそれらが実施された商店街は活性化したということで「成功事例集」に掲載されていく。。。とまぁそういうわけでございます。 ◯成功事例集にのっている商店街の多くは、活性化していない。 しかしながら、著者は「成功事例集にのっている商店街のほとんどで活性化していなかった」と自身の調査経験から語っています。ま、これは商店街◯◯選とかの商店街をみればよく分かる話です。新・商店街◯◯選にいたってはますますもって。 これは僕も常日頃Twitterとかでも指摘していますが、補助金を入れた案件が失敗したら困るので、「成功事例集に掲載する」という側面があります。あとは特段故意ではなく、成功事例集の調査を実施する際に案件調査のパイプとして全国各地に存在している経済産業局をベースにします。それぞれの経産局の所管エリアの成功事例を出すようにいわれるのですが、当たり前なんですが、経産局の方々の多くは補助金を現場で運用されている方々なので、普段は補助金を申請にきて取り組みをしている商店街のことは熟知されているのです。が、そもそも補助金を使わずして活性化している商店街、もしくは商店街さえ全く関係なく不動産オーナーや一部の事業家とかがやってる活性化の情報というのは、あまり知る術がないのです。つまり経産局にきて「補助金ください」と言わない、勝手にやって成果をあげている商店街活性化事例の情報はあまり耳に入らないということなのです。仕方ないですね。情報は常に非対称なのです。現場の網羅的な情報は、役所の情報ルートでは調査できないのです。 結果として、成功事例集は補助金を使ったケースを中心にとりまとめられざるを得ない、シンボル事業は巨額の補助金を活用したもの、という境遇にあったりします。そして時のシンボル事業は後に必ず経営危機に陥るということも定番です。まちの活性化の『起爆剤』が別の意味で起爆するわけです。起爆済みの再開発事業などは全国に多数ございますが、「失敗事例集」は作られませんので、転ばぬ先の杖がないというところであり、失敗は繰り返されます。 ◯活性化しない理由は「コミュニティ活動」と「まちづくり活動」をやっているから。 これは商店街は地域で社会的価値がある、商店街=コミュニティの担い手といったような解釈で、商店街の共同でのまちづくり活動に補助金を支給してきた、商店街組織での活動に支援をしてきた、その政策コンセプト自体に間違えがあると本書でも指摘しています。これは全くもって私も異論は有りません。 中小商業政策は「産業政策」です。決して社会保障事業ではありません。 しかし中小商業は弱いと決めつけて、それを保護して欲しい、保護しようという方向性で議論が進み、さらにいつのまにかその保護するための補助金の受け皿として商店街振興組合などが地域商業の対象であり、前提になってしまった。農業を振興することが、農協活性化策になってしまっている問題と同じだと指摘しています。知り合いの農業ベンチャーの経営者とも「商店街も農業も似てるね」と前に話していたことがありましたので、これは全くもってそうなってしまっていると感じるところです。個別の中小店舗にとっての商店街施策ではなく、「商店街」という団体に対する支援策になっているわけです。そしてこの根拠を支えるために「商店街は弱いけれども、地域にとって大切でしょ、だから補助金ちょうだいね」という路線になっているわけです。各店舗の私有財産に税金は使えない、税金で金儲けされてはこまるということで、なぜか儲けるためにやっているはずの商店街が、いつのまにやらコミュニティだの、まちづくりだの、といった活動をやるようになっていきます。 かつては儲かっていたので、その儲けを地域活動に資するという、ある意味で富める者として地域を支えるという役割だったのが、いつのまにか儲かりもしないのに地域活動を税金もらってやる、という意味不明な方向に転換していってしまったのです。 結果として貴重な店舗経営にかけるべき時間の多くを、今ある加盟店だけを中心にして、それらを活性化するための施策としては「コミュニティ」と「まちづくり」に絶賛大投入!! 本来、産業政策に必要なのは、「生産性改善」(少ない財で大きなスループットを生み出すことでの社会生産性の向上)を目指しながら、具体的には「新陳代謝の促進」(常に競争があり、より魅力的な商品・サービスが出てくるダイナミクスの確保)です。 共同事業はコストが増大するような設備に投資するのではなく、本来であれば各店舗の財務が改善するようなことに投資するのがあまり前なんです。例えば、商店街は一銭の金も生まない街路灯やカラー舗装に各店舗が負担金を支払うのに対して、工業団地の中小企業組合は、各企業の電力代金を軽減するために共同受電事業に投資します。皆で一括して電気を購入するて電気利用料金単価が引き下がるため、各企業は利益を生みやすくなるandコスト競争力が増す=生産性が向上するという話だからです。つまり産業政策としては、共同して売上のために”なるかもしれない”ようなことにコストを払うのではなく、しっかり利益を生み出すことに貢献する事業に投資すべきなのです。今のモデルとは活性化事業やればやるほど負担が増えるという構造です。 あわせて、組合員向けの事業ではなく、新陳代謝が大切。大手商業にしても芳しくない店舗は退店してもらい次なるテナントを入れます。ネット店舗でも同様に売上の悪い店はどんどんランキングを落としたり、検索にひっかからなくなります。けど、それによってそれぞれは、強いものが常に生き残り、魅力を保っているわけです。 しかし商店街では、既存店舗のオーナーは自分の持ち物件であることもあり、過去の蓄財もあるため、しっかりと新陳代謝を生み出さない期間を経て、結果としては購入する消費者にとっては全く買う動機が見当たらない店ばかりが立ち並ぶ場所になってしまったわけです。 1%しか繁栄していないとしても、業態を一部でも変える店は17.4%に以下のように留まっており、さらにもはや大型店との競争でさえ問題ではなく、もう魅力ある店がなく、後継者もいないと認識している人たちが半数近くを締めるようになっているわです。 それをどんだけ業績が悪くても業態を変えたりせず、同じ人達で経営を続け、さらに商店街としては本業の改善に直結しない「コミュニティ」と「まちづくり」に時間も金も費やしてしまった。 結果として今の商店街、つまり核となる店も魅力のある店もなくなり、高齢化が進むけど誰も継いでくれないくらいしか儲からない、という状況があるわけです。けど、過去の蓄えがあるので、自分たちが死ぬまではほどほどに食っていける、もしくは周辺にマンションとかモールに専門店街に店持っていたりとかで、別のルートで収入があるから、そこまで商店街にある店の活性化には力を入れない、みたいなこともあったりするわけです。勿論困っている人もいますが、けどやっぱり物件放置してもいきなり生活が行き詰まらないという人は余裕があるわけです。口では大変だといいつつも、本当に苦しい人は、とっくの昔に二束三文でも売っぱらったり、夜逃げしてしまったりしているのですから。 【参考】シャッター商店街の敵は”豊かさ”!? (No.966) ◯本業回帰の中小商業活性化を。 本書で言われているのは、つまりは衰退しているのは「商売に集中してこなかったからじゃないの?」という話なのです。 また、現在発展している店は商売に集中していると。 色々と冒頭に問題点は指摘しましたが、問題は既に明らかかつ解決の方向性も見えてきています。ちゃんと生産性改善、新陳代謝促進という軸足をぶれずに政策をうち、さらに各自治体では都市経営の上で公民連携型での中心部への機能集約を先行投資型ではなく「逆算方式」で実行していくことで、都市維持費の縮小と最低限の集積による固定資産税収入などの維持を図れるという話です。これを政治的にもどう実現していくか、という実現方法がまだまだ課題がありますが、とはいえ「何をしたらいいか分からない」という段階ではなくなってきています。 ちゃんと商店街を活性化したければ、商業に集中すること。いい意味で金儲けに邁進することが、しっかりお客様に喜んでもらえる商売をすることにつながり、結果的に税金もおさめ、地元で雇用を生み出す社会的な貢献を果たすことにもつながる。 現に中小商業が全滅したかといえば当然そうではなく、むしろ魅力的な店も沢山出てきています。それは「まちづくり:デッドライン」にも書いたように路地裏など商店街組織がないところを中心に出てきていて、そこでは当然ながら定期的に投資もおこり、新しい雇用も生まれ、次なる挑戦者が常に入ってきています。 なので、著者が書かれているように普通に魅力的な店が出てくるとかによって、エリアが変化していくというのは全くもって仰るとおりでして、実は施策とか全く関係ない場所で、商売上手な商人の人が勝手にはじめた事業が、結果的に繁盛店になり、イケてる人たちがあつまって活性化してしまうということがあるわけですよね。 我々が取り組んでいるのは、新たしい方に出店しやすい条件を作るため、マーケットを定期開催ででライトスタート、さらにリノベ物件に共同入居、といったスタイルもこういう路線ですね。既存建築物活用して一定の投資利回りを確保できるようにしつつ、新たな人たちにとっても無理のない家賃で出てこれるようにして新陳代謝を促進していくという方式。 ◯重要なのは商売の場を作る地権者 やはり処方箋については、重要なのは「地権者」であると思っています。役所もある意味で、道路や公共用地を持ち、さらに個別資産に対しても固定資産税をもっているので、地権者であります。公共事業的なマインドや社会福祉的なマインドではなく、しっかりと都市機能集約化を今の施設などを利活用し、集積によって固定資産税などで投資回収するという路線をもてば、自ずと政策の方向性は変わります。 土地の適切な開放を地権者がやることが、実は経済活動を踏んでしっかりと短期的にも儲かり、中長期的にはその土地の価値自体が上昇していくことも期待できるのです。商業地区の再生は、投資資本の投資利回りを向上させること、結果としてそれに伴った地価の上昇にあります。 これは別に一部の資本家が儲かる話ではなく、「新しい商売に挑戦したい人」と共に「商売をして日銭を稼がないと食べていけない人」にも適切な機会を提供することになります。 中小商業というのが今一度、多くの人に開放され、社会のセーフティネットになりうるよう取り組むことに意義があると思って、こういう分野に取り組んでいるのです。 確かに既存の商店街組織から固定的に様々な委託事業などを受託している人には言えない中身で、多くの方にとっては不都合な真実盛りだくさんのこの一冊。しかし、本当に心から地域商業のことを考えたい方は、一度、先入観を取り払い、目の前の曇りをとるつもりで読んでみることをお勧めいたします。 毎週月曜配信「エリア・イノベーション・レビュー」のお申込みはこちら。http://air.areaia.jp/

コンビニって、複数の店舗を並列化して情報を統計的に分析し、物量によって規模の経済、範囲の経済を最大限に働かせるために均質化を行うところにその競争力の源泉があると思うわけです。しかしながら、ゆるーいコンビニとして知られるのが、ヤマザキパンがやるデイリーヤマザキやヤマザキショップです。昔からまちにあったような酒屋さんとかがもっともハードル低くコンビニっぽくなれるみたいなところがあります。その反面、当然コンビニとしての競争力ってあんまりなくて、まぁヤマパン売ってるくらいしかないわけですが。。。 と思っていたら、知人がそんなヤマザキショップの中でも世代交代で、本部のコントロールが弱いことを活かしてローカルカスタマイズして魅力的になっている店があるという話を聞いて驚いたわけです。(詳しくは以下に埋め込んだFBのタイムラインを)確かにここまでコンビニが多くなると、薬局とコラボしてみたり、とか色々とコンビニもしますが、店自体がもう少し自由度を図ると面白くなるところもあるのかなーと。勿論、やる人のセンスに依存するわけですが。 どちらにしても経営がうまく行っていない時は、「息子に任せる」ということが極めて大切ですね。なかなかできないことですが。 以下にうまく表示されない場合はこちらをクリック 　　◯追記 2014.1.16期間限定だろうけど、以下のTBSの番組でこのお店が冒頭取り上げられています。 「コンビニ独自サービス続々 “長くとどまれる店”に」http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20140115-00000046-jnn-bus_all 毎週火曜配信「エリア・イノベーション・レビュー」のお申込みはこちら。 http://air.areaia.jp/

昨日は予告していた通り報告会を開催いたしました。この年度末の忙しい時期にも関わらず、60名以上の方にご参加いただきまして、大変実りある機会となりました。 時間に限りがありましたので、報告書の内容(250p程度)を全て伝えるのは不可能なのでエッセンスを抽出して報告させて頂きました。英米を中心に取り扱っていますが、市街地を民間で活性化する際にマネジメントを用いるのはグローバルスタンダードです。その中身は非常に日本においても参考になる内容で、ZonePropertyManagement(私が勝手に命名)などは既に国内でもいくつかの動きを私も始めています。 また早稲田の安井さん、法政大の保井先生からも大変貴重な意見を色々と頂きました。保井先生は今月西海岸の調査視察をされてこられ、プチバブルの発生やTIFの活用といった制度的なインセンティヴが効果的に機能している状況についてお話くださいました。安井さんからも既存事業者にこだわらず、新しい血を入れる重要性についての指摘がありました。 昨日の内容の詳細は配布した資料を以下に貼り付けておきましたのでご覧ください。 ■報告会資料ダウンロード(2007.03.20) 空洞化の原因は各国に差異がありますが、問題には共通要素が多くあります。今後は現場レベルで諸外国の団体と関係を構築して、互いの問題を協働で色々と解決していくことを検討したいと思います。 この春からは市街地再生に関しては研究段階を終え(2003年から2006年)、複数地域にプログラムを導入していく段階に入ります。このブログも各地区の報告などを中心に取り扱う機会が多くなるかもしれません。

地方都市との関わりが多いと、全く信じられないことが沢山ある。 その一つが、数千人のまちであっても、数十万人のまちであっても、同じように公共施設をパッケージ的に作っていこうという流れがある。体育館でも、学校でも、病院でも、図書館でも。ただ行政区域に縛られる必要はなく、もっと互いに融通していくこと前提でやれば負担も少なくてサービス部分に税金も投入できるだろうに、これまでは様々な交付金、補助金などで様々な施設を一巡作っていく「公共施設パッケージ」が展開されてきた。 さらには町民体育館は町民体育館、学校の体育館は学校の体育館、みたいなパターンまで徹底しているところも未だにある。 その結果として、今は維持費に多くの自治体が悩まされている。施設整備は支援はイニシャル、つまり建設費であり、その後の維持費は地元でヤリクリしなければならない。簡単な話、自分の家建てたとしてそれだけで終わらないですよね??水道光熱費もかかれば、定期的に壁とか床とか修繕しなければならないことが出てくる。特に多くの人が利用する施設はこのメンテナンスがとてもかかるので、建設してから、壊すまでの費用(ライフサイクルコスト)は建設費の4倍とも5倍ともなるわけです。もし建設費を半分を国が出してくれるとして、10億円の施設だったとする。5億円は国が出してくれれるということになるわけです。けど施設維持費は5倍の50億円かかるとすれば、5億円もらって、45億円を地元財政(といっても地方交付税とかがあるんですが)でやりくりすることになるわけです。 ただこの維持計画って今まで誰もたてなかった。 なぜならば、長らく右肩上がりの経済だったので、税収も右肩上がり。「どうにかなる」ということで建てていったら、あれ、どうにもならなくなったじゃん。←これが今。 ということで、公共施設なども相互融通しないと、今の状況を維持しているだけで財政破綻しかねない自治体もあるわけです。 とはいえ、「おらがまちにも立派な施設を」みたいな変な地域プライドを持つ人もいたり、なんかよくわからない運動家が「私たちのまちの体育館を守ろう!」とか、維持費なんて無視して「どうせ国が金だしてくれんだからもらえ。地元経済に貢献しろ」みたいなことをいう人がいますが、将来の世代が破綻するので、そんなくだらないプライドや意味不明な提案は諦めてください。 さて以下は、知人がシェアしてくれたケースですが、埼玉県宮代町の町立体育館を閉鎖し、隣接している町の市立学校の持つ体育館に賃貸料を支払って利用させてもらうことにしたそうです。素晴らしい！ ■町立体育館「いきがい活動センター」の廃止と新たな利用方法の決定について ほんとこういう変化は素晴らしいですね。色々と担当者の方は大変なことを解決されていったと思いますが、互いに隣接エリアで融通しあっていくことは今後より大切になると思います。 今月のエリア・イノベーション・レビューでもこのテーマは大切なので、ちゃんと扱おうと思っています。自治体の方々などとも連携して、先日立ち上げた公民連携事業機構としても、この流れはちゃんと作って行きたいと思っています。 もう単独施設の時代でないばかりが、各町村単位での施設整備の時代でもなくなったのです。公共のために作った施設で、地域公共が維持できない財政になったら本末転倒。新たな原則に切り替わる時代に入りました。 産官学を横断した全国のまちづくり関係者が購読中。大学の教科書としても採用されている、 毎週木曜配信「エリア・イノベーション・レビュー」のお申込みはこちら。

昨日、友人のG-netの秋元氏より朝一番で「商店街にとってアーケードの存在はいいことですか、わるいことですか？」という直球勝負なご質問を頂いたのを発端にしてやりとりをさせてもらいました。それを少し加筆修正して掲載します。 商店街のアーケード問題ってもう長らくというか、僕が商店街に関わるようになった15年ほど前からずーっと言われている話で、「アーケードを撤去すべきかいなか」「アーケードを維持する資金を稼がなくてはならない」とか結局のところ、あれだけの巨大建築物の維持は頭痛の種だったりします。 しかも、知らない市民の方もいるのですが、アーケードの多くは商業者たちによって組織されている商店街振興組合が、組合員から負担金を集め、それだけでは足りないので主体的に補助金を国や市町村からもらいつつ、さらに高度化資金などの制度融資を受けて建設・管理しています。道路の上にあるので自治体が建てていると思っている人もいるみたいですが、基本的には違って、「商業者たちがお願いしているから建てさせている」というのが基本的な体です。 アーケードは数億円、数十億円と建設費がかかり、さらに毎年数百万円、数千万円の維持費がかかり、それらを商店街振興組合に加盟する組合員の分担金を原資に上記のような補助金と制度融資で建設費は補助しつつ、しかし維持費は商店街の自前で賄うという構造です。 近年の商店街加盟店舗の経営難の状況で、この分担金を支払うのが苦しくなってきており、それを原因で商店街振興組合から離脱する店も多く、新規加盟も低迷していたりもします。メリットはアーケードがあることと言われても、それだけの自分達の店の経営にプラスがあるとは思わないというわけですね。 さらに、商店街振興組合の理事は制度融資を受ける際に「連帯保証人」のはんこを押していたりします。つまりアーケードの巨額の負債の連帯保証責任を負ったりしているのです。正直、自分の懐に一切お金は入ってこない(というか出て行く)ものの連帯保証人というものをするというのは、経済原則的にアウトなわけですが、ま、それが慣例としてやってきました。新規理事にこの連帯保証責任を負わすとなると引き受け手がいないので、建設時の理事メンバーが死ぬまで負っている場合がありますが、それでも死んでしまったら新たな保証人をたてないといけないということもあり、理事の引き受け手が出てこないという問題も実はあったりします。ある商店街振興組合では解散するにあたり、理事長が多額の負債を支払ったということもありますし、破綻するにできずにリビングデッドになっている商店街とそのアーケードもあります。 恐ろしいことにアーケードは老朽化するので、お金がなくても朽ちていきます。結果として、朽ちたアーケードは公道上の危険なものになったりします。実際にアーケードやアーチなどが老朽化して、市民が下敷きになって怪我や時には死亡事故になったりもしています。 とまぁアーケードと商店街振興組合という構造は結構根が深かったりします。 ◎秋元氏 : 商店街にとってアーケードの存在はいいことですか、わるいことですか？あるいはどういう場合には良くて、どういう場合には悪いですか？ ■木下 : 私は商店街が自ら整備するアーケードは「貴族の設備」と思っています。とんでもない金額が常にかかり続ける巨大建築物だからです。だから、お金のありなしで判断します。 そもそも戦後の近代アーケードの発祥の地である北九州魚町は、朝鮮戦争特需でボロ儲けして、その資金の行き先がなくて、ひとまず小倉城を商業者の資金で再建して、さらにそれでも余ったから、アーケードを当時の建設省の許可無く勝手に立て始めたという経緯と聞いています。なので、お金がありあまってる商業者が構成している商店街は、自分達ので判断してアーケードをしっかりと整備して、個別の事業者が持つ建築物では提供できない機能を皆で作るのはいいと思います。つまり、商品、価格、サービスなどの競争力は万全で、これをより強固にするための手段としてアーケードを作るって話ですね。 けど、お金ない事業者はアーケードみたいな直接的な投資対効果がみられにくい設備にお金投資するくらいなら、その資金を自分達の本業に対して投資すべきと思っています。新商品開発したり、店舗改装したり、従業員教育したり、ともっと資金を経営基盤の強化のために投資すべきです。 これとは別に、自治体とかが雪があるから中心部にアーケードが必要だとか色々と言うのであれば、社会資本整備としてちゃんとやればよくて、商業者の活性化とは全く関係ありません。イマドキ、屋根があるだけで買い物にくるなんて人は少ないし、その少ない人達のために数億円かかる設備に投資する投資対効果なんてありませんから。 今、全国各地でアーケードを撤去していっている商店街は沢山ありますので、僕はオープンモールにして、既存建築のまま若い人たちにリノベーションかけて店舗や住まいとかにしてもらうという形がやっぱりいいなーと思っています。自分としての実践的にも、その他の実例的にも。 ◎秋元氏 : なるほどですねー、すでにアーケードがある場合にそれをかつようするのがよいのか、それとも撤去して各建物のリノベーションや再開発がしやすい状況を作るのが良いですか？あるいは、複数の振興組合で構成されている柳ヶ瀬で特定のかしょ、特定の組合のみが撤去をきめたことはどう評価すると良いのかしら？ ■木下 : 基本、撤去ですね。未来まで負債施設であるアーケードを残すくらいなら、ここでいっきに取り払った方が、中期的に良い方向に向くと思います。ただ重要なのは、「アーケードを建てるとか維持するとか撤去する」というだけで、商店街はよくならないということです。 重要なのはそれぞれの不動産や店自体がどうその機会を皮切りに変わるのか、というのなしに、単に共有部分であるアーケードの話だけする方が空虚でもあります。あくまで補助機能であって、メインではないのです。特定の団体だけが決断できた、と評価すればいいと思いますよ。むしろ、皆でそれに続いて、全体的に撤去して、その上で各店舗や不動産が何するかという方が大切す。 最悪なのは、アーケード取り払って、その上でストリートの街路整備とかまたむちゃくちゃやって、けど、店とかはそのままでクソ、みたいなのは全くもって何も変わりません。税金を無駄遣いして終わりなだけと思います。アーケードの問題は商業としての諸問題を思考停止させる理由にはなりません。 あと、再開発を岐阜の商店街でもってのはもうないと思いますよ。まぁあっても商業ビルはなく、マンションとかに鞍替えしちゃうとかでしょうか。既に駅前であれだけやってて、郊外でも普通に新規開発物件はあるわけなので、まちの競争力を形成するには既存物件での対応を徹底して低コスト経営が実現できるところからスタートして、その後開発については検討したほうがいいです。 やはり今後、経済的に細っていく中で、撤去する補助金が活用できる自己資金があるうちに、僕としては普通に撤去をしたほうがいいかなと思います。とある商店街では、アーチが崩れて女子高生が下敷きになって亡くなられたり、その他の地域でも商店街振興組合が破綻し、その負債部分を理事長が負担されたり、と。アーケードをお持ちの商店街では連帯保証人のはんこを理事さんたちが押されていると思いますが、そういうことも起こりうる、ということで、せこい木下は早めにとれるものはとっておいて、その上でできることをちゃんと進めないと、後々大変なことになるというものを見てしまっているのでございますー。 だから、そんなカネは問題なくはらえるぞ、という商店街のみ使えばいい手段であると思っています。 ◎秋元氏 : ところで、さらに疑問点。商店街活性化ってあたかも、社会問題のように語られ、地域のことだから税金を投入すべきだ、的な話になりがちだけれど、よくよく考えると、単に個店の商売、すなわち金儲けがそれぞれうまく行っていないというだけのことではないか？と。そこに金や資源を投入しまくるというのはどうなんでしょう？ もちろん、これまでの投資されたインフラを、集積して効率の良い部分を活用するために、とか高い地価エリアを維持することが税収上意義があるとかって指摘には一理あるとは思いますが。 ■木下 : 2点あって、一つは秋元くん言われるとおりで、まちづくりというのは、その指定するエリアで不動産を保有する人たちの不動産経営上の問題であって、その不動産で商売をしているビジネス主体者の経営がうまくいかないという結果の問題だったりする。だから主体者たちが自分達で資金出しあってまちづくりをするのが筋なんですわな。逆に行政が本気出したところで、そのまちの土地のほとんどは私有財産。あーだこーだいっても私有財産を徴発して開発とかできないわけですから、本人たちが本気になるのが前提です。各国で取り組まれているBIDのモデルはその発想ですね。本気になった地主やビジネスオーナーたちが資金出しあうことの仕組みを行政がサポートするモデル。けど、日本では皆余裕があるから、別に衰退しても自分達の生活が直接的に困らない人も沢山あるので、なかなかうまくいかないのですよね。 一方で、社会コストの視点からやるところもあるようで、不動産オーナーたちがまちを放棄するとご指摘のとおりで税収的な問題が発生するとか、不良がたむろして悪いことが沢山発生するからというところもあるけど、結局は税収的にはは交付税で補完されたりしているからね。税収的の短期的な視点では、結局そこまで困っていない現状もあるし、そもそも税収を増やそうなんて行政マンは稀有です。適当にやってるというレベルすね。実際に、そんなに商店街活性化が社会問題とかいいつつも、そこまで多額の資金が投入されるまちの方が少ないです。 あとはまぁけど絵に描いた餅だけど、郊外に広がった機能を中心部に戻した方が社会コストが安くなるって話とかもあるけど、結局私有財産だから、莫大な再開発をしたり、公共施設と民間施設を併せてみたいな無理やりやる自治体もありますが、どんどんその施設は破綻しています。これで破綻していない施設は、こういう問題をすべて理解したメンバーがちゃんと仕掛けている一部のケースだけですね。大抵、再開発コーディネーターみたいなのにまるなげして、失敗。 どちらにしても、僕は一義的にまちの問題は物理的なエリアをしていする限り、不動産は切っても切れ話せないので、当事者である不動産オーナー、その物件を構成するビジネスオーナーが資金出しあったり、権利を考えなおすことなしにどうにもならないと思っています。事実そうですし。 結局タテマエの世界ですね。本気ではない。つまり結論、商店街や中心部が衰退しても、大して困っていないのがリアルかと。 ◎秋元氏 : なるほどですねぇ。結局、意欲ある人たちがいないと始まらない、でもってその支援策としてはBID的なものがよいってこと？ ■木下 : やる気にならせる政策とかはないって僕は思っているんですよ。なので、「やる気になっているグループにはこういう支援制度がありますよ」というのは、中心部であろとなかろうと行政がするのはまだよいけど、やる気になっている人たちのいる特定の地域に支援しているのは全く意味がないと思いますね。最後は全部税金でやってくれ、になるし。 だって意欲がない人の会社が潰れるのは当たり前だし、意欲のない地域が衰退するのも当たり前だし、それによって意欲のある人たちがあつまるまた別のまちが形成されたりして、そこから僕が楽しめるまちができたりする。ま、そういう流なのだと思います。長い目でみれば、決して悪いことばかりではないかなと。新陳代謝ですね。 ◎秋元氏 : では、おうおうにして特定のエリアって考えると、意欲ある人たちがちょっといって残りは意欲がない、ってことが多いと思うのね。その場合は、やはりエリアを支援する施策をうつというよりも、リスクとってチャレンジしようと言う人たちに対して応援すべき、ってことだよね。 ■木下 : まさに規定エリア、既存の組織、でやるのは難しい状況でございます。なので、やる気のある1人のひとを軸にして3-5人程度のチーム作って、法人つくって、事業を仕掛けてしまうことが多いですね。ただ仕掛けるがわとしてはその後連鎖させていくというシナリオを作っておいて、後出しでどんどん攻めていく感じですね。 どちらにしても全部まとめようとか、商店街として活性化しないと個々は活性化しないとかないので、個々が勝手にやり始めることが大切だなと思ってやっとります。 毎週木曜配信「エリア・イノベーション・レビュー」のお申込みはこちら。…

人口の多くが東京に集中してしまっている日本。地方の過疎化が進んでしまっており、地方都市の若年層の減少が社会問題となっています。そこで近年よく聞くようになった言葉が、地域再生・都市再生です。 日本では数年前に統合型リゾート整備推進法が可決され、2020年代後半に巨大リゾートが完成する予定です。これにより、地域の活性化が期待されています。 統合型リゾート内にはカジノが建設されることが予定されており、国民から大きな注目を集めています。また、日本では少しずつオンラインカジノの人気が高まってきています。 地域活性化につながる！日本にカジノが誕生 日本ではギャンブルが法律で禁止されています。そのため、日本にはこれまでカジノが存在せず、カジノゲームをプレイするためには、ラスベガスやマカオ、シンガポールなどの海外に行く必要がありました。 しかし、統合型リゾートが建設されれば、地域活性化が促されるとともに、日本国内にカジノが誕生します。つまり、今後はカジノをプレイするために海外旅行をする必要がなくなるのです。 このように少しずつ日本人にとってカジノが身近な存在になり、カジノが気軽に楽しめる娯楽として定着するようになってきました。 これに伴い日本で少しずつ人気を集めているのがオンラインカジノです。オンラインカジノとは、ブラックジャックやバカラ、ルーレット、ポーカーなどのカジノゲームを、インターネットを利用してプレイすることができるサービスのことを指します。 オンラインカジノはヨーロッパのサービスであるため、数年前までは英語でしか利用することができませんでした。しかしここ数年では、知名度の高いVera&Johnをはじめ、多くのオンラインカジノが日本マーケットに進出しています。これに伴い、多くのオンラインカジノが日本語で利用できるようになっており、日本人ユーザーの数が急上昇しているのです。 カジノは合法？ 日本ではギャンブルが法律で禁止されています。そのため、オンラインカジノの利用が完全に合法だとは言うことができません。 しかし、オンラインカジノは海外で合法的に提供されているサービスであり、拠点は日本国内にありません。そのため、日本の法律では裁くことができず、日本で禁止されているギャンブルであっても黙認されているという状態が続いています。政府側でもオンラインカジノの扱いに関する議論は進んでおらず、現在日本にてオンラインカジノは違法でも合法でもないグレーゾーンという位置づけとなっています。 そのため、日本からオンラインカジノを利用したからといっても逮捕されるようなことはありません。 今後日本にカジノが誕生することに伴い、ギャンブルに関する法整備が進められています。今後この議論が進んでいけば、オンラインカジノの扱いについてもはっきりとした規定が設けられるかもしれません。 地域活性化とカジノの誕生 日本では地方都市の過疎化が進んでいますが、地方都市に統合型リゾート・カジノが設置されれば、地方活性化が進みます。 国民が期待しているカジノの誕生までまだ数年がかかりますが、日本国内ではすでにオンラインカジノを利用することができます。パソコン、スマートフォンから本格的なギャンブルを楽しみたい、という方はオンラインカジノを利用してみるといいでしょう。