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商店街活性化 | 経営からの地域再生・都市再生

二回連続でまちを変えるために必要なことって何だろうか、という観点からブログを書いていました。まち起業を促進しなければいけない、イベントばかりやっていたらいけない、のは今のまちの衰退は、構造的な課題を招いている背景には、そのマネジメント手法などの方法論と共に、主体者(地権者・事業者)のやる気がなくなってしまったりしていることも多いため、新陳代謝が全てに優先される、というポジションに立っています。

■ブログ
「「まち起業率」がまちの未来を決める (No.927)」
「イベントを恒常的な取り組みにするためのポイント (No.928)」

私が役員やってる熊本城東マネジメントでは、ここ3年間の廃棄物処理の合同化で生まれた基金の一部を利活用して、オーナーと合同し、今年は新たなシェアハウスやオフィスなどの整備を中心部で計画しています。その他のパートナーエリアでも積極的に、新たなまち起業を喚起できるよう地域での取り組みを強化しています。

しかしこの時に重要なのは、逆算です。
このネタについては改めて整理しますが、まち起業を喚起するのにスペースを用意するのも「見込み」とかで投資する時代ではなく、あくまで逆算を基本として考えています。開発前に一定の面積を埋め、キャッシュフローを確定させてから、投資をする。需要見込ではなく、実数としての需要を開拓してから投資です。

ただ、そういうまち起業したい人とどう接点を持てばいいのか、という話が出てきます。新たな層をいかにしてキャッチしていくのか、というテーマはまさにリーシングテクではあるのですが、これまでのようなリース対象の店とかではない、全くあらたな層の取り込みとなると、ルートそのものが異なります。

さらに、オーナーか運営会社が民間として投資をして回収するビジネスとして展開することが大切。これはエリアバリューを上げる上で、周囲の物件で再現可能なビジネスモデルであることが大切で、補助金などに依存すると結局のところ予算が外から入らないと動かないということになってしまいます。なので、民間で十分に投資回収ができること。とんでもなく儲かる必要はなく、今は空いていていい条件で借りてくれる人なんてこの時代にそう簡単に出てきませんので、自分で動かして価値をつくろうとしているオーナーさんのマネジメント方針があるのが不可欠です。

また起業メソッドは、
・これまでと異なる層が中心部にはいってビジネス(まち起業)するための事業であること
・先行投資型ではなく、実数積み上げて、損益分岐点を突破すること
・遊休不動産をオーナー自らが賃貸借可能な最低限家賃を考えなおすこと
・民間で投資して回収できるビジネスにすること(投資金額を回収可能な金額にすればいい)

これはイノベーションのジレンマの突破です。中心市街地不動産のジレンマ突破であり、さらにしいては地域としての産業活力の創造につながっています。衰退する地域産業は新陳代謝が不可欠。これまでの顧客を対象に性能をあげて、高付加価値化を狙っていた中心部ですが、そんなんじゃなくて、もっと簡易な性能(不動産自体でちゃんと整備していないとか)の劣るもので、安く提供してあげたほうが、より大きなマーケットがあり、今後の成長余力もある。だから新たな層の取り込みは、短期的にリーシング対象の層はお金を沢山もっていない小規模な方々が最適で、高級路線ではないのが大切なんです。これは前述のまち起業~のブログをお読みください。

ということで、話を戻します。こういう方法にはいくつかパターンがありますが具体的なものを題材にしたほうが分かりやすいので、私が仕掛けている人たちをよく存じ上げている北九州と枚方のケースを今日はふれさせていただきたいと思います。私も今年度は必ずやこのカテゴリは攻めます。

[北九州市]
■メルカート三番街、ポポラート三番街公式サイト
■ポポラート三番街記事
■メルカート三番街事例集「三番街事業と魚町サンロード商店街のエリアマネジメント(1)」 
■(ブログ)北九州市魚町の木造ビルを改築した「Mercato3番街」の意味するコト (No.895)

北九州のメルカート三番街のケース私も過去のブログで触れている通りですが、この4月からポポラート三番街という新たなスペースが開設されました。こちらは、mercato三番街も開設されている裏手の商店街で市を開催したりして集まったり、そのmercato3番街自体のインパクトに反応した、自分でものを作って販売したいという意思のある方が結構いて、そういう人たちを60名ほど集めて開設されました。プロデューサーである嶋田さんが全体の8割は新規開業組、あとは自宅や他で店やってた人が中心部に移転してきた層とのこと。

これもまさに先の「まち起業メソッド」に沿っています。既に周囲の不動産オーナーも関心をもって、次のエリアバリュー創造のステージを目指して動きが拡大しています。

[枚方市]
■五六市公式サイト
■枚方鍵屋別館公式サイト
■枚方鍵屋別館リノベーションプロジェクト資料

Sartoの加藤さんたちが仕掛けている五六市は、枚方活性化のために毎月第に土曜日に開設している市です。この市は参加料が必要なので、参加料収入があがるが、土地代とかは土曜日の使っていない商店街の空き地とかをただで貸してもらっているので、運営費を差し引いて差益がでる。これを利活用し、さらに参加者の中ではやはり頭角を現す素晴らしい方もいるということでセットで、その五六市の中心部にあった鍵屋別館さんをリノベーションして、新たな物販店が集まるビルに生まれ変わっています。

これも「まち起業メソッド」の王道です。こちらも他物件オーナーからの相談も相次いでいる状況に。

[ポイント]
ひとまずブログなのでこの程度で。(詳しくは本か別の機会に掘り下げていきますので、その時ぜひ)
これらの事業の背後にはまちの中心性を牽引するミッション性とヴィジョンをリーディングチームが共有していることが肝心です。極端、単に短期的にどうこうしようと思えばもっといいビジネスは沢山ありますが、構造的に新たな層に中心部に出てきてもらおうとする不動産オーナー、出てきたいと思っていたがこれまでは無理だった人々、そしてそれらをプロデュースするプロ。こういう三位一体が地域で起きてこそ、中心部は中心部たるポジションにあると思います。

ということで、今年度は色々と北九州や枚方でも色々とご一緒しつつ、その他の地域でもこの手のプロジェクトを仕掛けて頑張っていきたいと思っています。私としては、メソッドとして体系的に固めるのも頑張りたい。